Информация для квартиросъемщиков

Услуги, связанные с использованием снимаемых помещений

Статья 113 закона «О найме жилых помещений» предусматривает, что договором найма жилого помещения определяются те виды услуг, которые наниматель получает в период пользования жилым помещением. Законом предусмотрены соответствующие:

  • основные услуги:
    • отопление,
    • холодная вода,
    • канализация,
    • вывоз бытовых отходов;
  • дополнительные услуги:
    • горячая вода,
    • газ,
    • электричество,
    • гараж и др.,

оказание которых наймодатель и наниматель согласуют в договоре найма жилого помещения.

Часть вторая статьи 113 закона «О найме жилых помещений» предусматривает, что наймодатель вправе оказывать нанимателю услуги, связанные с пользованием жилым помещением, непосредственно, в качестве оказывающего услуги лица, в установленном нормативными актами порядке или быть посредником между оказывающим услуги лицом и нанимателем с соблюдением установленного нормативными актами порядка.

Расчеты за полученные услуги

Часть третья статьи 113 закона «О найме жилых помещений» предусматривает, что наниматель имеет право самостоятельно вести расчеты за полученные услуги с оказывающим их лицом согласно порядку, установленному правилами Кабинета министров № 999 от 12 декабря 2006 года «Порядок, в котором наниматель и наймодатель жилого помещения рассчитываются с поставщиком услуг за услуги, связанные с использованием жилого помещения», или письменно договориться с наймодателем и оказывающим услуги лицом о получении наймодателем от нанимателя платы за услуги вместе с платой за наем и ведении наймодателем расчетов с оказывающим услуги лицом согласно порядку, установленному правилами Кабинета министров № 999 от 12 декабря 2006 года «Порядок, в котором наниматель и наймодатель жилого помещения рассчитываются с поставщиком услуг за услуги, связанные с использованием жилого помещения».

Части вторая и пятая статьи 12 закона «О найме жилых помещений» предусматривают, что плата за услуги, связанные с пользованием жилым помещением, вносится в сроки, установленные нормативными актами или договором найма жилого помещения, и в определенном ими порядке. В договоре найма жилого помещения указывается лицо, которому вносится плата за наем и плата за услуги, адрес местожительства этого лица или его юридический адрес. Если платежи производятся в порядке безналичных денежных расчетов, в договоре указывается банковский счет, на который производится взнос. Таким образом, в договоре найма жилого помещения стороны могут договориться об оказании услуг и их оплате.

Ответственность за неоказание услуг

Статья 1503 Кодекса Латвии об административных правонарушениях (далее в тексте – КЛоАП) предусматривает наступление у физических и юридических лиц административной ответственности за неоказание основных услуг нанимателю жилого помещения, если законом предусмотрена обязанность оказывать такие услуги. Это денежное взыскание:

  • для физических лиц до 1400 (одна тысяча четыреста) евро;
  • для юридических лиц до 14 000 (четырнадцать тысяч) евро.

КЛоАП не предусматривает административную ответственность за неоказание нанимателю дополнительной услуги.

Часть восьмая статьи 113 закона «О найме жилых помещений» предусматривает, что наймодатель или оказывающее услуги лицо имеет право не оказывать (прекратить или не начинать) дополнительные услуги, упомянутые в пункте 2 части первой указанной статьи, если наниматель не соглашается с установленной за соответствующие дополнительные услуги платой, в течение трех месяцев не платил за соответствующую дополнительную услугу (если только договором найма жилого помещения не установлен иной срок) и по меньшей мере за две недели был письменно предупрежден о неоказании дополнительной услуги в дальнейшем.

В части восьмой статьи 113 закона «О найме жилых помещений» указаны три исключительных случая, в которых наймодатель или оказывающее услуги лицо могут не оказывать (прекратить или не начинать) дополнительную услугу. Если условия, предусмотренные частью восьмой статьи 113закона «О найме жилых помещений», не наступили, оказание дополнительных услуг необходимо возобновить.

В случае необоснованного неоказания дополнительной услуги, если об ее оказании наймодатель и наниматель условились в договоре о найме жилого помещения, наниматель вправе подать иск в суд согласно положениям статьи 50 закона «О найме жилых помещений» и потребовать возмещения причиненного ущерба.

Налог на недвижимую собственность и его уплата

Поправки в законе «О найме жилых помещений», вступившие в силу 1 сентября 2010 года, предусматривали, что в дополнение к плате за наем пропорционально площади снимаемого жилого помещения необходимо платить предусмотренный законом налог на недвижимую собственность.

Согласно пунктам 16, 17 и 18 Переходных положений закона «О найме жилых помещений», вступившим в силу 1 сентября 2010 года, договоры о найме жилых помещений, заключенные до 1 сентября 2010 года, могут быть изменены по взаимной договоренности и согласно требованиям статей 11 и 12 данного закона до 30 ноября 2010 года. Если в указанный срок соглашение о размере обязательного платежа и порядке уплаты не достигнуто, наниматель обязан ежемесячно, начиная с 1 декабря 2010 года, платить рассчитанный обязательный платеж наймодателя в дополнение к плате за наем жилого помещения на основании документов, указанных в части третьей статьи 12 закона «О найме жилых помещений», а в период с 1 сентября 2010 года по 1 декабря 2010 года производить платежи согласно положениям договора о найме жилых помещений.

Запрещается повторно требовать от нанимателя произвести обязательный платеж, если, согласно договору о найме жилых помещений, заключенному до 1 сентября 2010 года, в плату за наем включены предусмотренные законами обязательные платежи (налог на недвижимость и т. п.), а также плата за аренду земли (использование земельного участка).

Согласно части третьей и четвертой статьи 12 закона «О найме жилых помещений», обязательный платеж производится в размере и порядке, предусмотренном договором о найме жилого помещения, а также в соответствующий срок. Основанием для обязательного платежа считается:

  • адресованное наймодателю уведомление администрирующего муниципального учреждения об обязанности уплатить налог на недвижимую собственность;
  • условия договора об аренде земли относительно размера платы за аренду земли.

В случае просрочки обязательного платежа наймодатель вправе потребовать от нанимателя неустойку, которая рассчитывается в размере 0,05 процента от своевременно не уплаченного основного долга за каждый день задержки, если договор о найме жилого помещения не предусматривает иные условия.

Таким образом, помимо платы за наем жилого помещения, наймодатель вправе потребовать от нанимателя уплаты налога на недвижимую собственность.

Отношения по договору найма жилого помещения в случае смены собственника

Статья 8 закона «О найме жилых помещений» предусматривает, что если жилой дом или квартира переходит в собственность другого юридического или физического лица, для нового собственника являются обязывающими договоры найма жилого помещения, заключенные предыдущим собственником.

Остается актуальным вопрос о правоотношениях найма в ситуациях, когда в процессе исполнения долговых обязательств, после продажи имущества должника, с аукциона продается недвижимая собственность, в которой наниматели живут на основании договора найма жилого помещения или которое они занимают без заключения письменного договора найма, установив правоотношения найма конклюдентными действиями.

Ввод приобретателя недвижимой собственности во владение и недопустимость ущемления прав нанимателя

Понятие «ввод во владение приобретателя недвижимой собственности» упоминается в статье 995 Гражданского закона; из данной статьи следует, что он относится и к добровольному отчуждению, и «к случаям, когда отчуждение недвижимой собственности произошло против воли бывших владельцев, т. е. с публичного аукциона», который проводит судебный исполнитель согласно Гражданско-процессуальному закону. Со вводом во владение приобретатель, несмотря на то, что он еще не закрепил свое право собственности в земельной книге, может распоряжаться недвижимой собственностью на правах собственника и, таким образом, выступать в качестве наймодателя, а права прежнего собственника аннулируются, т. е. он больше не может выступать в качестве наймодателя.

Часть вторая статьи 2 и часть первая статьи 5 закона «О найме жилых помещений» предусматривают, что для квартиросъемщика единственным основанием использования жилого помещения является договор найма, который наймодатель и наниматель заключают в письменной форме.

Если правоотношения найма возникли и существуют на основании устного соглашения, без оформления письменного документа, применяется статья 1488 Гражданского закона (сделка, исполненная обеими сторонами, имеет такие же последствия, какие она имела бы, если бы была изложена в письменной форме, и то, что по ней уже дано или сделано, не может быть истребовано обратно). Исполнение проявляется в следующем:

  • передаче помещения нанимателю для проживания (в пользование);
  • внесении платы за наем;
  • приеме платы за наем.

Если это констатировано, можно считать, что договор найма существует, и устное соглашение с точки зрения последствий приравнивается к письменной форме договора. В мотивировочной части решения по делу № SKC-311 от 25 апреля 2007 года Департамент по гражданским делам Сената Верховного суда Латвийской Республики указывает: « то обстоятельство, что договор найма не был заключен в письменной форме согласно требованиям закона и правоотношения найма существуют, не является препятствием, чтобы признать наличие договоренности о правоотношениях найма , поскольку сделка, исполненная обеими сторонами, имеет такие же последствия, какие она имела бы, если бы была изложена в письменной форме». Из вышеуказанного следует, что если:

  • лице заняло жилое помещение;
  • производило платежи за наем жилого помещения;
  • наймодатель принял плату за наем,

считается, что правоотношения найма установлены конклюдентными действиями.

Статья 8 закона «О найме жилых помещений» предусматривает, что если жилой дом или квартира переходит в собственность другого юридического или физического лица, для нового собственника являются обязывающими договоры найма жилого помещения, заключенные предыдущим собственником. Договоры можно изменить только в порядке, предусмотренном данным законом. Таким образом, договор о найме жилого помещения сохраняет свою силу на всех условиях договора. Если ни одна из сторон (наймодатель или наниматель) не требует заключить новый договор, то предыдущий договор найма остается в силе и является обязывающим для нового собственника квартиры и нанимателя на основании закона. В юридической литературе также упоминается, что в случае ввода во владение для приобретателя является обязывающим договор найма, заключенный нанимателем с прежним собственником, и такой договор найма можно расторгнуть только в предусмотренных законом случаях.

Статья 8 закона «О найме жилых помещений» предусматривает, что если жилой дом или квартира переходит в собственность другого юридического или физического лица, для нового собственника являются обязывающими договоры найма жилого помещения, заключенные предыдущим собственником. Договоры можно изменить только в порядке, предусмотренном данным законом. Таким образом, договор о найме жилого помещения сохраняет свою силу на всех условиях договора. Если ни одна из сторон (наймодатель или наниматель) не требует заключить новый договор, то предыдущий договор найма остается в силе и является обязывающим для нового собственника квартиры и нанимателя на основании закона. В юридической литературе также упоминается, что в случае ввода во владение для приобретателя является обязывающим договор найма, заключенный нанимателем с прежним собственником, и такой договор найма можно расторгнуть только в предусмотренных законом случаях.

Судебная практика

В констатирующей части определения от 20 сентября 2010 года по делу № C17110410 Судебная коллегия по гражданским делам Рижского окружного суда отмечает, что освобождение жилых помещений в связи со вводом во владение истца осуществляется в порядке, предусмотренном разделом 742 Гражданско-процессуального закона. Из указанного в данном разделе суд сделал вывод, что обязанность освободить недвижимую собственность не связана с принудительным выселением из жилого помещения тех лиц, место жительства которых находится в данной собственности, в том числе выселением тех лиц, которые не были участниками процесса. Упомянутое в разделе 741 Гражданско-процессуального закона предложение добровольно освободить жилые помещения связывается с выселением только в том случае, если выселение из жилого помещения выполняется согласно решению суда. Суд пришел к выводу, что присяжному судебному исполнителю, в отсутствие права оценивать заключенный договор найма по существу, при передаче недвижимой собственности – вводе во владение недвижимой собственностью следовало основываться на разделе 742 Гражданского закона.

Выполняя решение о вводе во владение недвижимой собственностью согласно части первой и второй статьи 6205 Гражданско-процессуального закона, судебный исполнитель предлагает лицу, во владении которого находится изымаемая недвижимая собственность (должнику), добровольно освободить недвижимую собственность и передать ее приобретателю в порядке, установленном статьей 555 данного закона.

На вопрос о том, распространяется ли на нанимателя предложение присяжного судебного исполнителя добровольно освободить недвижимую собственность и передать ее приобретателю, в судебной практике приводится следующий ответ: «[Наниматель] не является должником, и в толковании Гражданского закона является не владельцем квартиры, а ее держателем, и поэтому присяжный судебный исполнитель не имел никакого основания распространять предложение на [Нанимателя]».

Круг лиц, выселяемых из собственности согласно части второй статьи 6206 Гражданско-процессуального закона, является исчерпывающим. Если в недвижимой собственности находятся лица, не упомянутые в части второй статьи 6206 Гражданско-процессуального закона, или вещи таких лиц, их нельзя выселять до получения действующего решения суда.

Статья 28 закона «О найме жилых помещений» предусматривает, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут по инициативе наймодателя только в случаях, предусмотренных настоящим законом. Если наниматель не освобождает жилое помещение по требованию наймодателя, он вместе с членами семьи может быть выселен в судебном порядке. Таким образом, наймодатель может расторгнуть договор найма жилого помещения в порядке, установленном статьей 28 данного закона, а именно в связи со статьями 281–286 Закона. Статья 2173 Гражданского закона предусматривает, что во всех таких случаях, когда одна из сторон обладает правом отступить от договора, она должна уведомить о своем намерении другую, чтобы дать ей время, необходимое для возврата или освобождения жилого помещения. Наймодатель ни в коем случае не может самовольно выселять нанимателя, даже если такое право было предусмотрено договором. Статья 44 закона «О найме жилых помещений» предусматривает, что лица, самоуправно – без заключения договора найма жилого помещения – занявшие жилые помещения, выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, кроме того, с них взыскиваются все убытки, связанные с незаконным вселением в помещения и выселением из них. Статья 50 закона «О найме жилых помещений» предусматривает, что споры, следующие из отношений найма жилого помещения, рассматриваются в суде.

Из вышеуказанного следует, что судебный исполнитель, вводящий приобретателя недвижимой собственности во владение, и наймодатель не имеют права выселять нанимателя и членов его семьи из данной недвижимой собственности, а также уничтожать принадлежащие ему вещи, если наниматель заключил с прежним наймодателем договор о найме жилого помещения или конклюдентными действиями установлены правоотношения найма, а также не достигнута взаимная договоренность об освобождении жилых помещений или не вступило в законную силу решение суда о выселении нанимателя из жилого помещения.

Часть первая статьи 2 закона «О найме жилых помещений» предусматривает, что наймом жилого помещения является передача права пользования жилым помещением за плату другому лицу. Это предусматривает и часть первая статьи 11 данного закона: при заключении договора найма жилого помещения плата за наем устанавливается по письменному соглашению сторон, кроме случаев, установленных статьями 111 и 112 настоящего закона.

Из чего состоит плата за наем

Части вторая и третья статьи 11 указанного закона предусматривают, что плату за наем жилого помещения образуют:

  • часть расходов на ведение хозяйства жилого дома, пропорциональная площади сданного внаем жилого помещения;
  • прибыль.

Расходы на ведение хозяйства состоят из:

  • расходов на содержание жилого дома (санитарный уход, техническое содержание дома, содержание управленческого и обслуживающего персонала);
  • отчисления установленного нормативными актами износа (амортизации) жилого дома на его восстановление.

С момента вступления в силу поправок к закону «О найме жилых помещений» от 20 декабря 2004 года, максимальные размеры платы за наем жилых помещений для собственников денационализированных домов и домов, возвращенных законным владельцам, определяются в размерах, предусмотренных пунктом 4 Переходных положений закона «О найме жилых помещений».

Если в договорах, заключенных до 31 декабря 2001 года, предусмотрена более низкая плата за наем, чем указанно в пункте 4 Переходных положений закона «О найме жилых помещений», собственники денационализированных домов и домов, возвращенных законным владельцам, учитывая пункты 3, 4, 5, 7, 8 Переходных положений закона «О найме жилых помещений», которые вступили в силу 1 января 2005 года, вправе по взаимной договоренности, а если прийти к соглашению не удается, вправе в период до 31 декабря 2007 года установить арендную плату до уровня, предусмотренного пунктом 4 Переходных положений закона «О найме жилых помещений», а именно, в 2002 году – 0,24 лата, в 2003 году – 0,36 лата, в 2004 году – 0,48 лата, в 2005 году – 0,60 лата, в 2006 году – 0,72 лата, в 2007 году – 0,84 лата за один квадратный метр в месяц, предупредив об этом нанимателя в письменной форме не менее чем за три месяца, а после 31 декабря 2007 года плата за наем может повыситься, учитывая положения части второй статьи 13 закона «О найме жилых помещений». В решении от 8 марта 2006 года по делу № 2005-16-01 Конституционный суд постановил признать пункты 4, 5, 7 и 8 Переходных положений закона «О найме жилых помещений» не соответствующими статьям 1 и 105 Сатверсме Латвийской Республики и утратившими силу с 1 января 2007 года. Таким образом, с 1 января 2007 года плата за наем в течение срока действия договора может повышаться по взаимной договоренности сторон, учитывая положения части первой и второй статьи 13 закона «О найме жилых помещений».

Изменения условий платы за наем

Согласно положениям части первой и второй статьи 13 закона «О найме жилых помещений», условия договора найма жилого помещения могут быть изменены по письменной договоренности нанимателя и наймодателя. Если договором найма жилого помещения предусмотрена возможность повышения платы на наем жилого помещения в течение действия договора, наймодатель по меньшей мере за шесть месяцев предупреждает нанимателя о ее повышении в письменном виде, если только договором найма не установлено иное. В предупреждении указываются причина и финансовое обоснование повышения платы за наем. Если прийти к такому соглашению не удается, спор рассматривает суд, учитывая положения части третьей статьи 33 закона «О найме жилых помещений» и статьи 2123 Гражданского закона.

Из вышеуказанных норм права Сенат заключил следующее: чтобы констатировать возникновение спора об определении нового размера платы за наем, нанимателю в течение срока предупреждения необходимо сообщить наймодателю о своем согласии с предложенным размером платы за наем. В свою очередь, чтобы наниматель мог удостовериться в обоснованности размера повышенной платы за наем, наймодатель при выдаче предупреждения обязан приложить к нему финансовое обоснование повышения платы за наем, поскольку оно дает нанимателю возможность сделать выбор: принимать или не принимать предложенный размер платы за наем. Если предложенное повышение платы за наем будет отвергнуто, спор потребуется решать в суде.

Резюмируя вышеуказанное, Сенат пришел к выводу, что цель шестимесячного предупреждения о повышении платы за наем заключается в своевременном и надлежащем информировании нанимателя об изменении существенных условий договора – платы за наем, чтобы он мог сделать выбор: принимать или не принимать предложенный размер платы за наем.Таким образом, наниматель обязан в течение срока предупреждения информировать наймодателя о согласии или несогласии с предложенным размером платы за наем. Если предложенное повышение платы за наем будет отвергнуто, спор будет решать суд.

Судебная практика

В пункте 7 решения от 26 июня 2012 года по делу № SKC-401/2012 Департамент по гражданским делам Сената Верховного суда Латвийской Республики отмечает касательно расходов на хозяйственное обслуживание, включаемых в финансовое обоснование повышения платы за наем, следующее: « недопустимо включать в финансовое обоснование повышения платы за наем предстоящие, еще не покрытые расходы и капиталовложения, поскольку мы не можем обязать нанимателя инвестировать в принадлежащую наймодателю собственность (ср.R. Krauze. Par dzīvojamo telpu īri. Likums ar komentāriem. Ceturtais papildinātais izdevums. Rīga: Tiesu namu aģentūra, 2008, 81. lpp.). По этой причине Сенат считает, что финансовое обоснование платы за наем, в которое включены планируемые, но еще не покрытые расходы на хозяйственное обслуживание, не может считаться финансовым обоснованием повышения платы за наем в толковании закона «О найме жилых помещений» (…)».

Обращаем внимание, что в пункте 4.1 решения от 26 июня 2012 года по делу № SKC-401/2012 Департамент по гражданским делам Сената Верховного суда Латвийской Республики отмечает: «Конституционный суд в своем решении от 8 марта 2006 года по делу № 2005-16-01 признал, что право наймодателя получать соответствующую плату за наем, в том числе повышать ее, входит в гарантированное статьей 105 Сатверсме право собственности, которое, согласно практике Конституционного суда, можно ограничить только на основании закона. Принуждение собственника передать свою собственность в пользование третьему лицу за установленную судом плату может считаться тяжким ограничением прав, которое при этом не предусмотрено законом. Ввиду того, что наймодатель повышает плату за наем актом одностороннего волеизъявления, иск о споре, возникающем в связи с изменением договора найма, может подать наниматель, возражающий против повышения платы за наем, а не наймодатель».