Информация для наймодателей

Пункты 181 и 182 правил Кабинета министров № 82 от 17 февраля 2004 года «Правила пожарной безопасности» (далее в тексте – Правила) предусматривают, что собственники, владельцы, управляющие, а также наниматели и арендаторы жилых домов, их частей и квартир (в конкретном случае – прямые пользователи) обязаны соблюдать требования пожарной безопасности. Собственник (владелец) многоквартирного жилого дома несет ответственность за пожарную безопасность в помещениях общего пользования.

Пункт 190 Правил предусматривает, что техническое состояние печей, дымоходов, дымовых труб и дымоходных каналов один раз в три года проверяется сертифицированным трубочистом и об этом составляется акт.

Согласно пункту 191 Правил, дымоходы, к которым присоединено газовое оборудование, и вентиляционные каналы помещений, в которых оно установлено, проверяются и очищаются в ходе эксплуатации:

191.1. кирпичные дымоходы – не реже одного раза в год;

191.2. кирпичные дымоходы с футеровкой и металлические дымоходы – не реже одного раза в два года;

191.3. вентиляционные каналы – не реже одного раза в три года.

Пункты 192 и 193 Правил предусматривают, что отопительное оборудование и устройства проверяются и при необходимости очищаются от сажи два раза в год, если условиями эксплуатации не предусмотрено иное.

Сажа из дымоходов, дымоходных каналов печей и очагов вычищается перед началом, а также в течение отопительного сезона:

193.1. отопительные печи длительного горения – не реже одного раза в месяц;

193.2. другие отопительные устройства – не менее двух раз в месяц.

Сертифицированные специалисты

Базу данных сертифицированных трубочистов можно найти на веб-сайте Латвийской ремесленной палаты: www.lak.lv/pub/.

Заключение о функционировании отопительного устройства и пожарной безопасности вправе выдавать сертифицированные мастера-печники, база данных которых опубликована на веб-сайте Латвийской ремесленной палаты: www.lak.lv/pub/.

Судебная практика

Пределы ответственности наймодателя и нанимателя

В пункте 13 решения от 19 декабря 2012 года по делу № A420392112 Административный районный суд отмечает, что, согласно подпункту 2.5 Латвийского строительного норматива LBN 231-03 «Отопление и вентиляция в жилых и общественных зданиях», утвержденного правилами Кабинета министров № 534 от 23 сентября 2003 года «Правила о Латвийском строительном нормативе LBN 231-03 “Отопление и вентиляция в жилых и общественных зданиях”», дымоходом являются каналы, созданные в кладке (теле) устройства местного отопления и предназначенные для циркуляции продуктов горения. Подпункт 2.6 строительного норматива предусматривает, что дымовая труба – это опирающаяся на балки фундамента или фундаментов вертикальная огнестойкая конструкция, в которой сооружены дымоходные каналы для вывода из здания продуктов горения, образующихся в отопительном устройстве, а подпункт 2.7 предусматривает, что дымоходным каналом является построенный в дымовой трубе или негорючей стене канал (обычно с постоянным сечением), предназначенный для потока продуктов горения. Иными словами, дымоход – это часть печной кладки, которая обеспечивает накопление тепловой энергии в печной кладке и отдачу тепла в отапливаемое помещение. Таким образом, указанная часть печи однозначно находится внутри отапливаемого помещения, и, согласно пункту 18.1 правил Кабинета министров № 82 от 17 февраля 2004 года «Правила пожарной безопасности» (далее в тексте – Правила), обязанность соблюдать правила пожарной безопасности возлагается на нанимателей или арендаторов (непосредственных пользователей).

Согласно пункту 18.1 Правил, обязанность соблюдать правила пожарной безопасности возлагается на нанимателей или арендаторов (непосредственных пользователей).

Резюмируя вышеуказанное, суд пришел к выводу, что наймодатель обязан содержать в рабочем состоянии только основные конструкции и инженерные коммуникации, т. е. наймодатель может отвечать только за содержание в рабочем состоянии главного дымового стояка, или дымовой трубы (согласно понятию, приведенному в подпункте 2.6 строительного норматива), и проводить ежегодную чистку дымоходного канала.

Сооружения обследует сертифицированное физическое лицо или лицензированное юридическое лицо; согласно подпункту 4.5.4 устава Латвийского союза инженеров-строителей от 1 апреля 2005 года, вышеуказанные лица вправе проводить экспертизы, выдавать технические заключения и предоставлять консультации.

Информацию о сертифицированных лицах, которые вправе проводить экспертизу жилых домов (жилых помещений), можно получить в Латвийском союзе инженеров-строителей по адресу ул. Кришьяня Барона, 99-1а, г. Рига, тел. 67845910, веб-сайт: www.buvinzenierusavieniba.lv

Виды хозяйственной деятельности

Законом «О подоходном налоге с населения» предусмотрено два способа осуществлять хозяйственную деятельность и платить налог, если физическое лицо сдает внаем квартиру:

  • можно зарегистрироваться в качестве лица, ведущего хозяйственную деятельность, и получить регистрационное удостоверение. В этом случае перед началом хозяйственной деятельности необходимо зарегистрироваться в Службе государственных доходов;
  • наймодатель квартиры может не регистрировать хозяйственную деятельность, необходимо лишь в письменной форме заключить договор найма. В течение пяти дней после заключения договора найма наймодатель обязан сообщить Службе государственных доходов о том, что он осуществляет такую хозяйственную деятельность и не будет регистрироваться; соответственно, у него не будет удостоверения лица, ведущего хозяйственную деятельность.

Ставки и условия налогов

Ставки и условия применения налогов также различаются.

Зарегистрированные лица, ведущие хозяйственную деятельность

К зарегистрированным лицам, ведущим хозяйственную деятельность, может применяться фиксированная и стандартная ставка.

Фиксированная ставка

Фиксированный налог рекомендуется выбрать наймодателям, чьи доходы невелики – до 14 000 евро в год. В этом случае применяется низкая ставка – всего 5 %.

Если доходы от сдачи внаем в год таксации превышают 14 000 евро, фиксированная ставка налога составляет 12 %, т. е. за сумму превышения необходимо доплатить 7 %.

Лицо, ведущее хозяйственную деятельность, которое платит фиксированный налог, обязано вести учет всех доходов, а также платить налог авансом в размере 36 евро. Если ежемесячные доходы превышают 940 евро, необходимо делать обязательные взносы государственного социального страхования (ОВГСС).

Стандартная ставка

Если физическое лицо, зарегистрировавшееся как ведущее хозяйственную деятельность, не выбирает фиксированный налог, необходимо платить подоходный налог с населения по стандартной ставке – 24 %. В этом случае наймодатель ведет учет всех доходов и расходов, и налогом по ставке 24 % облагается только прибыль (разница между доходами и расходами).

Если лицо, ведущее хозяйственную деятельность, работает в этом (обычном) режиме, ему тоже нужно платить налог авансом, однако размер аванса не является фиксированным и определяется в зависимости от результатов предыдущего года или прогнозируемых доходов. Такому лицу, ведущему хозяйственную деятельность, тоже нужно платить ОВГСС, если ежемесячная прибыль (доходы минус расходы) превышает 285 евро.

Незарегистрированные лица, ведущие хозяйственную деятельность

Если хозяйственная деятельность не регистрируется, наймодатель сообщает СГД о договоре найма и платит налог в размере 10 %.

Эту возможность и ее преимущества оценят наймодатели, чей годовой доход превышает 14 000 евро. В этом случае налог нужно платить со всех доходов. Если СГД уведомлено о договоре найма (но хозяйственная деятельность не зарегистрирована), налогоплательщик не имеет права учитывать расходы на хозяйственную деятельность. Единственным исключением является налог на недвижимость, который можно вычесть из доходов перед обложением налогом по ставке 10 %.

Часть 12 статьи 11 закона «О подоходном налоге с населения» (согласно которой налогоплательщик может не регистрироваться в СГД как лицо, ведущее хозяйственную деятельность) предусматривает, что плательщик в хронологическом порядке учитывает доходы от хозяйственной деятельности в регистре учета доходов, где указывает порядковый номер записи, дату, номер и дату оправдательного документа, участника сделки (имя и фамилию физического лица, название юридического лица), описание сделки, сумму сделки и другую необходимую информацию.

Таким образом, для наймодателя недвижимой собственности предусмотрены следующие возможности уплаты налога:

  • зарегистрировать хозяйственную деятельность и платить фиксированную ставку 5 % или стандартную ставку ПНН в размере 24 %;
  • не регистрировать хозяйственную деятельность, вместо этого подать в СГД договор найма и платить 10 %.

Декларация о доходах

Лица, ведущие хозяйственную деятельность, и наймодатели, сообщившие СГД о договоре найма, обязаны подавать годовую декларацию о доходах. Декларацию за таксационный (прошлый) год нужна обязательно подавать каждый год, с 1 марта по 1 июня. Проще всего сделать это посредством Системы электронного декларирования СГД (VID EDS).

Выбирая наиболее выгодный налоговый режим, необходимо обратить внимание на то, какие оправданные расходы можно включить в декларацию по каждому из выбранных видов налога.

Лицо, ведущее хозяйственную деятельность, которое платит фиксированный налог, не применяет ни необлагаемый минимум, ни льготы, ни оправданные расходы на образование и медицинские услуги.

Лицо, ведущее хозяйственную деятельность, которое работает в обычном режиме, может применять все существующие льготы.