Правоотношения найма

Заключение договора найма жилого помещения

Часть вторая статьи 2 и часть первая статьи 5 закона «О найме жилых помещений» предусматривают, что для квартиросъемщика единственным основанием использования жилого помещения является договор найма, который наймодатель и наниматель заключают в письменной форме.

Статья 6 закона «О найме жилых помещений» предусматривает, что договор найма жилого помещения может быть заключен по соглашению сторон на определенный срок или же без указания срока. Если договор найма жилого помещения заключен на определенный срок, по его истечении наниматель обязан освободить жилое помещение, за исключением случая, когда в договор включено обязательство, предусматривающее право нанимателя требовать продления договора. Если в договор включено обязательство, предусматривающее право нанимателя требовать продления договора, наймодатель имеет право отказать в продлении договора найма, если:

  • наниматель не выполняет обязанности, установленные договором найма;
  • жилое помещение необходимо для личного пользования собственника или членов его семьи;
  • жилой дом подлежит сносу или в жилом доме (жилом помещении) необходимо произвести капитальный ремонт согласно части первой статьи 283 и частям первой и второй статьи 284настоящего закона.

Отказ наймодателя в продлении договора найма жилого помещения наниматель может обжаловать в суде.

Если правоотношения найма возникли и существуют на основании устного соглашения, без оформления письменного документа, применяется статья 1488 Гражданского закона (сделка, исполненная обеими сторонами, имеет такие же последствия, какие она имела бы, если бы была изложена в письменной форме, и то, что по ней уже дано или сделано, не может быть истребовано обратно). Исполнение проявляется в передаче помещения нанимателю для проживания (в пользование), внесении платы за наем и приеме платы за наем. Если это констатировано, можно считать, что договор найма существует, и устное соглашение с точки зрения последствий приравнивается к письменной форме договора1.В мотивировочной части решения по делу № SKC-311 от 25 апреля 2007 года Департамент по гражданским делам Сената Верховного суда Латвийской Республики указывает: « то обстоятельство, что договор найма не был заключен в письменной форме согласно требованиям закона и правоотношения найма существуют, не является препятствием тому, чтобы признать наличие договоренности о правоотношениях найма , поскольку сделка, исполненная обеими сторонами, имеет такие же последствия, какие она имела бы, если бы была изложена в письменной форме».Таким образом, если некое лицо занимало жилое помещение и вносило плату за наем жилого помещения, а наймодатель принимал плату за наем, считается, что правоотношения найма установлены конклюдентными действиями.

Расторжение договора найма жилого помещения

„Статья 28 закона «О найме жилых помещений» предусматривает, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут по инициативе наймодателя только в случаях, предусмотренных настоящим законом. Если наниматель не освобождает жилое помещение по требованию наймодателя, он вместе с членами семьи может быть выселен в судебном порядке. Таким образом, наймодатель может расторгнуть договор найма жилого помещения в порядке, установленном статьей 28 данного закона, а именно связи со статьями 281–286 данного закона. Статья 2173 Гражданского закона предусматривает, что во всех случаях, когда одна из сторон обладает правом отступить от договора, она должна уведомить о своем намерении другую, чтобы дать ей время, необходимое для возврата или освобождения жилого помещения. Наймодатель ни в коем случае не может самовольно выселять нанимателя, даже если такое право было предусмотрено договором. Статья 44 закона «О найме жилых помещений» предусматривает, что лица, самоуправно – без заключения договора найма жилого помещения – занявшие жилые помещения, выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, кроме того, с них взыскиваются все убытки, связанные с незаконным вселением в помещения и выселением из них.

Таким образом, наймодатель не имеет права выселять нанимателя вместе с членами его семьи и другими лицами из жилого помещения, если не достигнута взаимная договоренность об освобождении жилого помещения или не вступило в законную силу решение суда о выселении вышеуказанных лиц из жилого помещения.

В случае самоуправного выселения есть возможность решить вопрос о праве пользования жилым помещением (в гражданско-процессуальном порядке) и вопрос о применении уголовной ответственности (по статье 143 Уголовного закона (неприкосновенность жилища), статье 279 Уголовного закона (самоуправство) и/или статье 175 Уголовного закона (кража)). Решение вопроса в суде общей юрисдикции в гражданско-процессуальном порядке не исключает применение уголовной ответственности. Оба правоохранительных механизма могут использоваться одновременно.