Приватизированная собственность

Основной целью приватизации квартирной собственности было не создание определенного количества новых владельцев недвижимости, а мотивация квартирных собственников перенять хозяйственное обслуживание жилых домов, поэтому квартирная собственность – это не только дом владельца квартиры и членов его семьи, но и новые права, а особенно – новые обязанности.

Собственникам квартир в переданных на приватизацию домах также принадлежат доли совладения жилого дома. В долю совладения входят:

  • внешние ограждающие конструкции жилого дома и его внешних помещений (галерей, балконов, лоджий, террас), включая стены;
  • архитектурные элементы;
  • крыша;
  • окна и двери помещений общего пользования (включая входные двери);
  • внутренние несущие конструкции (включая несущие стены и колонны, а также стены, отделяющие отдельные собственности);
  • межэтажные перекрытия (включая слои тепло- и звукоизоляции);
  • помещения общего пользования (включая чердаки, лестничные клетки, подвалы);
  • обслуживающие жилой дом инженерно-коммуникационные системы и другие неотделимые элементы, которые функционально связаны с эксплуатацией жилого дома и не относятся к отдельной собственности (включая находящиеся в пределах отдельной собственности нагревательные элементы, если их функциональное действие зависит от находящихся в совладении инженерных коммуникаций);
  • подсобные здания и сооружения жилого дома;
  • земельный участок, на котором находится соответствующий жилой дом, если он не принадлежит другому лицу.

Порядок управления в переданных на приватизацию жилых домах определяет закон «Об управлении жилыми домами», «О квартирной собственности», Гражданский закон, а также другие нормативные акты. Согласно им:

  • решения об управлении домом принимает общность квартирных собственников (собственники квартир в соответствующем жилом доме) в порядке, предусмотренном нормативными актами. Управляющего жилым домом выбирают сами квартирные собственники;
  • поручая управление управляющему, собственники квартир обязаны предоставить финансирование, необходимое для выполнения этого задания, и рассчитаться за полученные услуги – статья 10 закона «О квартирной собственности» (также в случаях, когда жилым домом управляет муниципальное предприятие).

На основании статьи 50 закона «О приватизации государственных и муниципальных жилых домов» самоуправление обязано управлять жилым домом и обслуживать его до передачи права на управление им обществу квартирных собственников или лицу, уполномоченному взаимным договором квартирных собственников. До этого вопросы, связанные с управлением и содержанием жилого дома, решают квартирные собственники и управляющий домом по взаимной договоренности.

Порядок определения платы за обслуживание в переданных на приватизацию домах регламентируется правилами Кабинета министров № 1014 от 09.12.2008 «Порядок расчета платы за управление жилым домом и его хозяйственное обслуживание» (далее в тексте – Правила № 1014). Размер расходов на содержание и хозяйственное обслуживание жилого дома определяется согласно подготовленной управляющим Смете плановых доходов и расходов на выполнение обязательных работ по содержанию и хозяйственному обслуживанию жилого дома, которую управляющий жилым домом отправляет квартирному собственнику не позднее 15 октября соответствующего года.

Пункт 12 правил № 1014 предусматривает, что в течение 30 рабочих дней после получения извещения о плате за обслуживание и содержание жилого дома на следующий календарный год общность квартирных собственников принимает решение об утверждении:

  • рассчитанной для жилого дома платы за управление и хозяйственное обслуживание;
  • плана необходимых ремонтных работ на следующие периоды.

Если квартирные собственники не принимают решения относительно рассчитанной для жилого дома платы за управление и хозяйственное обслуживание в указанный срок, плата, рассчитанная управляющим жилым домом, вступает в силу с 1 января календарного года.