Īpašnieka maiņa

Dzīvojamās telpas īres līguma attiecības īpašnieka maiņas gadījumā

Likuma “Par dzīvojamo telpu īri” 8.pants nosaka, ka, ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi.

Arvien aktuāls ir jautājums par īres tiesiskām attiecībām situācijās, kad parādu saistību izpildes procesā, realizējot parādnieka īpašumus izsolēs, tiek pārdoti nekustamie īpašumi, kuros īrnieki dzīvo uz dzīvojamās telpas īres līguma pamata vai dzīvojamo telpu aizņem bez rakstveida dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšanas, nodibinot īres tiesiskās attiecības ar konkludentām darbībām.

Jēdziens „nekustamā īpašuma ieguvēja ievešana valdījumā” minēts Civillikuma 995.pantā, no kura izriet, ka tas attiecas gan uz brīvprātīgu atsavināšanu, gan „uz gadījumiem, kad nekustamas mantas atsavināšana notikusi pret agrāko īpašnieku gribu, t.i., publiskā izsolē”, ko veic tiesu izpildītājs atbilstoši Civilprocesa likumam. Līdz ar ievešanu valdījumā ieguvējs, lai gan nav vēl nostiprinājis savas īpašuma tiesības zemesgrāmatā, var rīkoties ar nekustamo īpašumu ar īpašnieka tiesībām un tātad var būt izīrētājs, bet agrākā īpašnieka tiesības tiek anulētas, tas ir, viņš nevar vairs uzstāties kā izīrētājs.1

Likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 2.panta otrā daļa un 5.panta pirmā daļa nosaka, ka dzīvojamās telpas lietošanas vienīgais pamats īrniekam ir dzīvojamās telpas īres līgums, ko slēdz rakstveidā izīrētājs un īrnieks.

Gadījumos, kad īres tiesiskās attiecības izveidojušās un pastāv uz mutiskas vienošanās pamata bez rakstveida dokumenta noformēšanas, tad piemērojams Civillikuma 1488.pants (darījumam, ko izpildījušas abas puses, ir tādas pašas sekas, kādas tam būtu, ja tas būtu uzrakstīts, un to, kas pēc tā jau dots vai izdarīts, nevar prasīt atpakaļ). Izpildījums izpaužas:

  • telpas nodošanā īrniekam dzīvošanai (lietojumā);
  • īres maksas maksāšanā;
  • īres maksas pieņemšanā.

To konstatējot, var uzskatīt, ka īres līgums pastāv un mutiskā vienošanās no seku viedokļa pielīdzināma līguma rakstveida formai.  Arī Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta Civillietu departaments 2007.gada 25.aprīļa sprieduma lietas SKC-311 motīvu daļā norāda: „(..) tas apstāklis, ka īres līgums nav bijis noslēgts atbilstoši likuma prasībām rakstveidā un pastāv īres tiesiskās attiecības, nav šķērslis, lai atzītu, ka bijusi vienošanās par (..) īres tiesiskām attiecībām (..), jo darījumam, ko izpildījušas abas puses, ir tādas pašas sekas, kādas tam būtu, ja tas būtu uzrakstīts”.  No minētā izriet, ja:

  • persona ir aizņēmusi dzīvojamo telpu;
  • ir veikusi maksu par dzīvojamo telpu īri;
  • izīrētājs īres maksu ir pieņēmis,

ir uzskatāms, ka īres tiesiskās attiecības ir nodibinātas ar konkludentām darbībām.

Likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 8.pants nosaka, ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās personas vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi. Līgumus var grozīt tikai šajā likumā noteiktajā kārtībā. Tātad dzīvojamās telpas īres līgums saglabā savu spēku ar visiem līguma nosacījumiem. Ja neviens no līdzējiem (izīrētājs, īrnieks) neprasa noslēgt jaunu līgumu, tad iepriekšējais īres līgums paliek spēkā un ir saistošs jaunajam dzīvokļa īpašniekam un arī īrniekam uz likuma pamata.4 Arī juridiskajā literatūrā ir norādīts, ka ievešanas valdījuma gadījumā ieguvējam ir saistošs iepriekšējā īpašnieka noslēgtais īres līgums ar īrnieku un šo īres līgumu var izbeigt tikai likumā paredzētajos gadījumos.5

Pašlaik spēkā esošie normatīvie akti nepieļauj personas patvarīgu izlikšanu. Likums noteic, ka jautājums par personas piespiedu izlikšanu ir risināms tiesas ceļā. Arī gadījumā, ja dzīvojamās telpas īpašnieks uzskata, ka personai nav tiesiska pamata lietot tās aizņemto dzīvojamo telpu, to drīkst izlikt vienīgi tiesas ceļā. Tikai tad, kad tiesa ir izvērtējusi jautājumu par personas tiesībām lietot dzīvojamo telpu un ir stājies spēkā attiecīgs tiesas spriedums, ir pieļaujama personas piespiedu izlikšana.

Rīgas apgabaltiesas Civillietu tiesu kolēģija 2010.gada 20.septembra lēmuma lietas Nr.C17110410 konstatējošā daļā norāda, ka dzīvojamo telpu atbrīvošana, sakarā ar prasītāja ievešanu valdījumā, veicama Civilprocesa likuma 74.2nodaļā paredzētajā kārtībā. No minētajā nodaļā norādītā tiesa secina, ka pienākums atbrīvot nekustamo īpašumu nav sasaistāms ar to personu piespiedu izlikšanu no dzīvojamās telpas, kurām šajā īpašumā ir dzīves vieta, tajā skaitā, arī to personu izlikšana, kas nav bijušas procesa dalībnieki. Civilprocesa likuma 74.1nodaļā minētais priekšlikums labprātīgi atbrīvot dzīvojamās telpas sasaistāms ar izlikšanu tad, kad izlikšana no dzīvojamās telpas izpildāma saskaņā ar tiesas spriedumu. Tiesa secinājusi, ka zvērinātam tiesu izpildītājam, neesot tiesībām vērtēt noslēgto īres līgumu pēc būtības, bet nododot nekustamo īpašumu – ievedot nekustamā īpašuma valdījumā, bija jābalstās uz Civilprocesa likuma 74.2nodaļu.

Saskaņā ar Civilprocesa likuma 620.5panta pirmo un otro daļu, izpildot spriedumu par ievešanu nekustamā īpašuma valdījumā, priekšlikumu labprātīgi atbrīvot nekustamo īpašumu un nodot to ieguvējam tiesu izpildītājs izsniedz šā likuma 555.panta noteiktajā kārtībā personai, kuras valdījuma nekustamais īpašums izņemams (parādniekam).

Attiecībā uz to, vai zvērināta tiesu izpildītāja priekšlikums labprātīgi atbrīvot nekustamo īpašumu un nodod to ieguvējam attiecas arī uz īrnieku, tiesu praksē ir sniegta šāda atbilde: „[Īrnieks] nav parādnieks un Civillikuma izpratnē nav dzīvokļa (..) valdītājs, bet gan turētājs, līdz ar to zvērinātam tiesu izpildītajam nebija nekāda tiesiska pamata attiecināt priekšlikumu uz [Īrnieks]”.

Civilprocesa likuma 620.6panta otrajā daļā noteikto no īpašuma izliekamo personu loks ir izsmeļošs. Ja nekustamajā īpašumā atrodas personas, kas nav minētas Civilprocesa likuma 620.6panta otrajā daļā, vai šādu personu mantas, tās nav izliekamas bez spēkā esoša tiesas sprieduma par izlikšanu.

Likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 28.pants nosaka, ka dzīvojamās telpas īres līgumu pēc izīrētāja iniciatīvas var izbeigt tikai šajā likumā paredzētajos gadījumos. Ja īrnieks pēc izīrētāja prasības neatbrīvo dzīvojamo telpu, viņu kopā ar ģimenes locekļiem var izlikt tiesas ceļā. Līdz ar to izīrētājs dzīvojamās telpas īres līgumu var izbeigt minētā likuma 28.panta noteiktajā kārtībā, konkrēti saistībā ar Likuma 28.1 – 28.6pantu. Civillikuma 2173.pants nosaka, ka visos tajos gadījumos, kad vienai pusei ir tiesība atkāpties no līguma, viņai jāpaziņo par savu nodomu otrai, lai dotu vajadzīgo laiku, lai lietu atdotu vai atbrīvotu. Bet nekādā ziņā izīrētājs nedrīkst, kaut arī šāda tiesība līgumā būtu pielīgta, īrnieku izlikt patvarīgi. Likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 44.pants nosaka, ka personas, kas patvarīgi – bez dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšanas – aizņēmušas dzīvojamās telpas, izliek tiesas ceļā bez citas dzīvojamās telpas ierādīšanas, piedzenot visus zaudējumus, kas saistīti ar telpu nelikumīgu aizņemšanu un izlikšanu no tām. Likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 50.pants nosaka, ka no dzīvojamās telpas īres attiecībām izrietošie strīdi tiek izskatīti tiesā.

No augstāk izklāstītā secināms, ka tiesu izpildītājam, ievedot nekustamā īpašuma ieguvēju valdījumā, un izīrētājam nav tiesības izlikt īrnieku un viņa ģimenes locekļus no šī nekustamā īpašuma un iznīcināt īrniekam piederošās mantas, ja īrniekam ar iepriekšējo izīrētāju ir noslēgts dzīvojamās telpas īres līgums vai nodibinātas īres tiesiskās attiecības ar konkludentām darbībām un nav panākta savstarpēja vienošanās par dzīvojamo telpu atbrīvošanu vai arī nav stājies likumīgā spēkā tiesas spriedums par īrnieku izlikšanu no dzīvojamās telpas.