Īres maksa

Īres maksa

Likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 2.panta pirmā daļa nosaka, ka dzīvojamās telpas īre ir dzīvojamās telpas lietošanas tiesību nodošana citai personai par maksu. To nosaka arī minētā likuma 11.panta pirmā daļa, ka, slēdzot dzīvojamās telpas īres līgumu, īres maksu nosaka, pusēm rakstveidā vienojoties, izņemot šā likuma 11.1 un 11.2pantā noteiktos gadījumus.

Minētā likuma 11.panta otrā un trešā daļa nosaka, ka dzīvojamās telpas īres maksu veido:

  • dzīvojamās mājas apsaimniekošanas izdevumu daļa, kas ir proporcionāla attiecīgās izīrētās dzīvojamās telpas platībai;
  • peļņa.

Apsaimniekošanas izdevumi veido:

  • dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamie izdevumi (mājas sanitārā kopšana, tehniskā uzturēšana, pārvaldes un apkalpojošā personāla uzturēšana);
  • normatīvajos aktos noteiktā dzīvojamās mājas nolietojuma (amortizācijas) atskaitījums ēkas atjaunošanai.

Ar 2004.gada 20.decembra likuma „Grozījumi likumā „Par dzīvojamo telpu īri”” spēkā stāšanās brīdi dzīvojamo telpu īres maksas maksimālie apmēri denacionalizēto un likumīgajiem īpašniekiem atgrieztajās mājās tika noteikti likuma „Par dzīvojamo telpu īri” Pārejas noteikumu 4.punktā paredzētajos apmēros.

Ievērojot likuma „Par dzīvojamo telpu īri” Pārejas noteikumu 3., 4., 5., 7., 8.punktus, kas stājās spēkā 2005.gada 1.janvārī, ja līgumos, kas noslēgti līdz 2001.gada 31.decembrim, ir noteikta zemāka īres maksa par likuma „Par dzīvojamo telpu īri” Pārejas noteikumu 4.punktā noteikto īres maksu, denacionalizēto un likumīgo īpašnieku atdoto māju īpašnieki, savstarpēji vienojoties, bet, ja vienoties nevar, tiesīgi laika posmā līdz 2007.gada 31.decembrim noteikt īres maksu līdz līmenim, kāds paredzēts likuma „Par dzīvojamo telpu īri” Pārejas noteikumu 4.punktā, proti 2002.gadā – LVL 0.24, 2003.gadā – LVL 0.36, 2004.gadā – LVL 0.48,  2005.gadā –  LVL 0.60, 2006.gadā –  LVL 0.72, 2007.gadā  –  LVL 0.84 par vienu kvadrātmetru mēnesī, vismaz trīs mēnešus iepriekš rakstveidā brīdinot īrnieku, bet pēc 2007.gada 31.decembra īres maksa var tikt paaugstināta, ievērojot likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 13.panta otrās daļas noteikumus. Satversmes tiesa 2006.gada 8.marta sprieduma lietā Nr.2005-16-01 nosprieda atzīt likuma „Par dzīvojamo telpu īri” Pārejas noteikumu 4., 5., 7. un 8.punktus par neatbilstošiem Latvijas Republikas Satversmes 1. un 105.pantam un spēku zaudējošu no 2007.gada 1.janvāra. Līdz ar to no 2007.gada 1.janvāra īres maksa līguma darbības laikā var tikt paaugstināta, pusēm savstarpēji vienojoties, ievērojot likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 13.panta pirmās un otrās daļas noteikumus.

Atbilstoši likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 13.panta pirmās un otrās daļas nosacījumiem dzīvojamās telpas īres līguma nosacījumus var grozīt, īrniekam un izīrētājam rakstveidā vienojoties. Ja dzīvojamās telpas īres līgumā ir paredzēta iespēja līguma darbības laikā paaugstināt dzīvojamās telpas īres maksu, izīrētājs vismaz sešus mēnešus iepriekš rakstveidā brīdina īrnieku par tās paaugstināšanu, ja vien īres līgumā nav noteikts citādi. Brīdinājumā norādāms īres maksas paaugstināšanas iemesls un finansiālais pamatojums. Ja šādu vienošanos nav iespējams panākt, tad, ievērojot likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 13.panta trešajā daļā un Civillikuma 2123.pantā noteikto, strīdu izšķir tiesa.

No iepriekš minētām tiesību normām Senāts secina, ka, lai konstatētu, vai radies strīds par jauna īres maksas apmēra noteikšanu, īrniekam brīdinājuma termiņa laikā jāpaziņo izīrētājam, vai viņš piekrīt piedāvātajam īres maksas apmēram. Savukārt, lai īrnieks varētu pārliecināties par brīdinājumā piedāvātās paaugstinātās īres maksas apmēra pamatotību, izīrētājam, izsniedzot brīdinājumu, jāpievieno īres maksas paaugstināšanas finansiālais pamatojums, jo tas dod iespēju īrniekam izšķirties par to, vai pieņemt piedāvāto īres maksu vai nepieņemt. Noraidot piedāvāto īres maksas paaugstinājumu, strīds būs jāizšķir tiesā.

Rezumējot iepriekš minēto, Senāts secina, ka mērķis sešu mēnešu brīdinājumam par īres maksas paaugstināšanu ir īrnieka savlaicīga un pienācīga informēšana par būtisku līguma nosacījumu – īres maksas grozīšanu, lai viņš varētu izšķirties piekrist vai nepiekrist piedāvātajam īres maksas apmēram.1 Līdz ar to īrnieka pienākums brīdinājuma termiņa laikā ir informēt izīrētāju par piedāvātās īres maksas apmēra piekrišanu vai nepiekrišanu. Noraidot piedāvāto īres maksas paaugstinājumu, strīdu izšķirs tiesa.

Attiecībā uz īres maksas paaugstināšanas finansiālā pamatojumā iekļaujamiem apsaimniekošanas izdevumiem Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta Civillietu departaments 2012.gada 26.jūnija sprieduma lietas SKC-401/2012 7.punktā norāda: „(..) nav pieļaujams īres maksas paaugstināšanas finansiālajā pamatojumā iekļaut priekšā stāvošus, vēl neveiktus izdevumus un ieguldījumus, jo nevar īrniekam uzlikt par pienākumu investēt izīrētājam piederošā īpašumā (sal. R.Krauze. Par dzīvojamo telpu īri. Likums ar komentāriem. Ceturtais papildinātais izdevums. Rīga: Tiesu namu aģentūra, 2008, 81.lpp.). Šā iemesla dēļ Senāts uzskata, ka tāds īres maksas paaugstināšanas finansiālais pamatojums, kurā ir iekļauti apsaimniekošanas izdevumi, kas ir plānoti, taču vēl nav veikti, nav uzskatāms par īres maksas paaugstināšanas finansiālo pamatojumu likuma „Par dzīvojamo telpu īri” izpratnē (…).”.2

Vēršam uzmanību, ka Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta Civillietu departaments 2012.gada 26.jūnija sprieduma lietas SKC-401/2012 4.1.punktā norāda: „Satversmes tiesa savā 2006.gada 8.marta spriedumā lietā Nr.2005-16-01 ir atzinusi, ka izīrētāja tiesības saņemt atbilstošu īres maksu, tai skaitā arī to paaugstināt, ietilpst Satversmes 105.pantā garantētajās īpašuma tiesībās, kuras atbilstoši Satversmes tiesas praksei var ierobežot tikai uz likuma pamata. Īpašnieka piespiešana savu īpašumu nodot lietošanā trešajai personai par tiesas noteiktu maksu ir uzskatāma par smagu tiesību ierobežojumu, kas turklāt nav noteikts ar likumu. (…) Ņemot vērā, ka īres maksu paaugstina izīrētājs ar vienpusēju gribas aktu, prasību par strīdu, kas rodas sakarā ar īres līguma grozīšanu, var celt īrnieks, nevis izīrētājs, iebilstot pret īres maksas paaugstināšanu.”.3