Īres tiesiskās attiecības

Dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšana

Likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 2.panta otrā daļa un 5.panta pirmā daļa nosaka, ka dzīvojamās telpas lietošanas vienīgais pamats īrniekam ir dzīvojamās telpas īres līgums, ko slēdz rakstveidā izīrētājs un īrnieks.

Likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 6.pants nosaka, ka dzīvojamās telpas īres līgumu var noslēgt, pusēm vienojoties, uz noteiktu laiku vai arī nenorādot termiņu. Ja dzīvojamās telpas īres līgums noslēgts uz noteiktu laiku, līguma termiņam izbeidzoties, īrnieka pienākums ir atbrīvot dzīvojamo telpu, izņemot gadījumu, kad līgumā ietverta saistība, kas paredz īrnieka tiesības prasīt līguma pagarināšanu. Gadījumā, kad līgumā ietverta saistība, kas paredz īrnieka tiesības prasīt līguma pagarināšanu, izīrētājam ir tiesības atteikt īres līguma pagarināšanu, ja:

  • īrnieks nepilda pienākumus, kas noteikti īres līgumā;
  • dzīvojamā telpa nepieciešama īpašnieka vai viņa ģimenes locekļu personiskai lietošanai;
  • dzīvojamā māja ir nojaucama vai arī dzīvojamā mājā (dzīvojamā telpā) jāveic kapitālais remonts saskaņā ar šā likuma 28.3panta pirmo daļu un 28.4panta pirmo un otro daļu.

Izīrētāja atteikumu pagarināt dzīvojamās telpas īres līgumu īrnieks var pārsūdzēt tiesā.

Gadījumos, kad īres tiesiskās attiecības izveidojušās un pastāv uz mutiskas vienošanās pamata bez rakstveida dokumenta noformēšanas, tad piemērojams Civillikuma 1488.pants (darījumam, ko izpildījušas abas puses, ir tādas pašas sekas, kādas tam būtu, ja tas būtu uzrakstīts, un to, kas pēc tā jau dots vai izdarīts, nevar prasīt atpakaļ). Izpildījums izpaužas telpas nodošanā īrniekam dzīvošanai (lietojumā), īres maksas maksāšanā un īres maksas pieņemšanā. To konstatējot, var uzskatīt, ka īres līgums pastāv un mutiskā vienošanās no seku viedokļa pielīdzināma līguma rakstveida formai.1  Arī Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta Civillietu departaments 2007.gada 25.aprīļa sprieduma lietas SKC-311 motīvu daļā norāda: „(..) tas apstāklis, ka īres līgums nav bijis noslēgts atbilstoši likuma prasībām rakstveidā un pastāv īres tiesiskās attiecības, nav šķērslis, lai atzītu, ka bijusi vienošanās par (..) īres tiesiskām attiecībām (..), jo darījumam, ko izpildījušas abas puses, ir tādas pašas sekas, kādas tam būtu, ja tas būtu uzrakstīts”.2  Tādējādi, ja persona ir aizņēmusi dzīvojamo telpu un ir veikusi maksu par dzīvojamo telpu īri un izīrētājs īres maksu pieņēmis, uzskatāms, ka īres tiesiskās attiecības ir nodibinātas ar konkludentām darbībām.

Dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšana

Likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 28.pants nosaka, ka dzīvojamās telpas īres līgumu pēc izīrētāja iniciatīvas var izbeigt tikai šajā likumā paredzētajos gadījumos. Ja īrnieks pēc izīrētāja prasības neatbrīvo dzīvojamo telpu, viņu kopā ar ģimenes locekļiem var izlikt tiesas ceļā. Līdz ar to izīrētājs dzīvojamās telpas īres līgumu var izbeigt minētā likuma 28.panta noteiktajā kārtībā, konkrēti saistībā ar minētā likuma 28.1-28.6pantu. Civillikuma 2173.pants nosaka, ka visos tajos gadījumos, kad vienai pusei ir tiesība atkāpties no līguma, tai ir jāpaziņo par savu nodomu otrai pusei, lai piešķirtu nepieciešamo laiku, lai lietu atdotu vai atbrīvotu dzīvojamo telpu. Izīrētājs nekādā ziņā nedrīkst, kaut arī šāda tiesība līgumā būtu pielīgta, īrnieku izlikt patvarīgi. Likuma „Par dzīvojamo telpu īri” 44.pants nosaka, ka personas, kas patvarīgi – bez dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšanas – aizņēmušas dzīvojamās telpas, izliek tiesas ceļā bez citas dzīvojamās telpas ierādīšanas, piedzenot visus zaudējumus, kas saistīti ar telpu nelikumīgu aizņemšanu un izlikšanu no tām.

Tādējādi izīrētājam nav tiesības izlikt īrnieku kopā ar viņa ģimenes locekļiem un citām personām no dzīvojamās telpas, ja nav panākta savstarpēja vienošanās par dzīvojamās telpas atbrīvošanu vai arī nav stājies likumīgā spēkā tiesas spriedums par minēto personu izlikšanu no dzīvojamās telpas.

Patvarīgas izlikšanas gadījumā iespējams risināt gan jautājumu par lietošanas tiesībām uz dzīvojamo telpu civilprocesuālā kārtībā, gan jautājumu par kriminālatbildības piemērošanu pēc Krimināllikuma 143.panta (dzīvokļa neaizskaramība), Krimināllikuma 279.panta (patvarība) un/vai Krimināllikuma 175.panta (zādzība). Jautājuma risināšana vispārējās jurisdikcijas tiesā civilprocesuālā kārtībā neizslēdz kriminālatbildības piemērošanu. Abi tiesību aizsardzības mehānismi var tik izmantoti vienlaikus.